新余市物業(yè)管理辦法

第一章　總　  則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，為業(yè)主提供服務(wù)，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。

第四條　各級人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理績效考核制度，加強對物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)。

第五條  市物業(yè)管理主管部門負責貫徹執(zhí)行國家、省 、市物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)；研究、制定行業(yè)管理制度和行業(yè)服務(wù)標準；負責指導(dǎo)縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門以及協(xié)調(diào)其他相關(guān)行政管理部門依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查工作；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六條  縣、區(qū)人民政府（管委會）應(yīng)切實履行屬地負責的原則；組織縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會開展物業(yè)管理工作；負責對本轄區(qū)物業(yè)管理工作的考核，把物業(yè)管理工作納入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府績效考核體系，推進物業(yè)管理重心下移；負責本轄區(qū)老、舊小區(qū)整治改造和無物業(yè)管理小區(qū)納入物業(yè)管理；完成物業(yè)管理的其他工作。

    縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；嚴格貫徹國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)并組織實施；指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居委會物業(yè)管理工作；牽頭建立本轄區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和投訴受理制度，協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)重大物業(yè)矛盾糾紛；加強對街道辦事處、社區(qū)居委會物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)和對無物業(yè)管理小區(qū)管理指導(dǎo)；完成物業(yè)管理的其他工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度；會同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，依法調(diào)解本轄區(qū)物業(yè)管理糾紛；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理關(guān)系；負責無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理。

社區(qū)居委會、村民委員會負責協(xié)助街道辦事處和業(yè)務(wù)主管部門做好社區(qū)物業(yè)管理工作；參與和組織本轄區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉；對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)；指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建立自治物業(yè)服務(wù)組織；協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛；社區(qū)黨組織按照黨的章程指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域成立黨的基層組織，發(fā)揮黨組織在小區(qū)物業(yè)管理中的先進作用。

第七條　鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會；物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭；促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第八條  公安部門應(yīng)當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安巡邏及安防系統(tǒng)監(jiān)督工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行治安巡邏、安防設(shè)施配置等情況實施監(jiān)督檢查；依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)偷盜、違規(guī)飼養(yǎng)動物等影響公共安全的行為。

市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責對物業(yè)項目建筑工程質(zhì)量進行監(jiān)督管理，依法處理房屋建筑質(zhì)量問題引發(fā)的投訴及矛盾糾紛。

市規(guī)劃主管部門負責對物業(yè)服務(wù)用房、車庫（位）等公建配套設(shè)施進行規(guī)劃審批監(jiān)督工作。

市價格主管部門負責做好物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，適時調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價并定期公布；受理價格政策咨詢和投訴舉報。

市城市管理部門應(yīng)當依法查處違章改建搭建建筑物或構(gòu)筑物、侵占公共部位、破壞公共綠地等違法違規(guī)行為，查處小區(qū)及周邊噪聲、亂倒裝修裝飾垃圾等行為。

市人民防空主管部門應(yīng)當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程 、人民防空通訊警報設(shè)施和相關(guān)功能用房的監(jiān)督管理工作，對違規(guī)情況提出處理意見。

市市場監(jiān)督管理部門負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)電梯、壓力容器等特種設(shè)備安全監(jiān)察工作。

市民政部門負責將小區(qū)物業(yè)服務(wù)納入社區(qū)建設(shè)指導(dǎo)范圍，負責社區(qū)辦公和活動用房的審批和監(jiān)督工作。

市消防主管部門負責開展消防監(jiān)督檢查和消防宣傳教育，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備維護管理。

市供水、供電、供氣、通信、郵政等單位負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相應(yīng)產(chǎn)權(quán)所屬設(shè)施設(shè)備的管理和維護。

探索建立市供水部門協(xié)助無物業(yè)管理小區(qū)管理部門收取物業(yè)服務(wù)費的模式，具體細則由相關(guān)部門另行制定。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第九條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。

第十條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動；

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(四)遵守國家和省、市有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定；

(五)不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用，將房屋租賃信息報送房地產(chǎn)登記部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將房屋交易信息報送物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。　

第十一條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。

建設(shè)單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

第十二條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位代表、物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)管理主管部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

第十三條  籌備組成員應(yīng)當符合以下條件：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)具有一定的組織能力和必要的工作時間；

(三)本人及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及下屬企業(yè)任職；

(四)無索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物及利益的行為；

(五)無泄露業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為；

(六)無因違法犯罪被追究刑事責任的情形。

籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當依法繳納物業(yè)服務(wù)費、按時交納住宅專項維修資金。

第十四條  籌備組應(yīng)當履行下列職責：

(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會成員候選人名單；

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法；

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組履行職責的期限，到首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

第十五條  業(yè)主大會履行下列職責：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(五)擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

(六)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金；

(七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(八)依法決定改變共有部分的用途；

(九)決定利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用；

(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當由業(yè)主共同決定的事項。

第十六條  業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，或者網(wǎng)絡(luò)實名投票等記名投票方式進行表決。采用網(wǎng)絡(luò)實名投票方式的，應(yīng)當使用統(tǒng)一公布的電子投票系統(tǒng)。

業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見或者網(wǎng)絡(luò)實名投票形式的，應(yīng)當將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告不少于15天。

業(yè)主大會決定本辦法第十五條第五項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十五條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。

第十八條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，具體安排由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第十九條  業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(四)監(jiān)督專項維修資金的使用；

(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

(七)調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十條　業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當會同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會可設(shè)置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員數(shù)額，根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業(yè)，業(yè)主委員會成員設(shè)5人，建筑面積5萬平方米以上的，最多不超過11人，業(yè)主委員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)。

業(yè)主委員會候選人人選，由所在街道辦事處、社區(qū)居委會征求有關(guān)各方意見后確定，也可由10名以上的業(yè)主聯(lián)合提名候選人，但只能一次性推舉一名。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第二十一條　業(yè)主委員會成員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)；

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；

(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律；

(五)具有一定的組織能力和文化水平。

第二十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；

(三)管理規(guī)約；

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)書面報告原備案單位。

第二十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

業(yè)主委員會會議由主任負責召集，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。

第二十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當建立定期接待制度，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

業(yè)主委員會應(yīng)當建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

第二十六條　業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則決定，對需要換屆的業(yè)主委員會，任期屆滿六十日前，應(yīng)當開始籌備召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。無正當理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)調(diào)督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第二十七條　業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：

(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

(二)不履行成員職責的；

(三)利用成員資格謀取私利的；

(四)違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費用以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；

(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。

第二十八條　業(yè)主大會與業(yè)主委員會開展工作的活動經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定，并報物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十九條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理；招投標的專家評委應(yīng)當在市物業(yè)管理主管部門專家評委數(shù)據(jù)庫中抽取。

投標人少于三個的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十條　建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應(yīng)當對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當將業(yè)主臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示和說明。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。

第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標準，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)當按照下列標準建設(shè)：房屋內(nèi)墻面應(yīng)當涂刷內(nèi)墻涂料，頂棚應(yīng)當?shù)蹴敾蛲克⑼苛希孛驿佋O(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻地面應(yīng)當鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具，供水供電等應(yīng)當具備正常使用功能；小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上的獨立使用、能夠確權(quán)的房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。電梯井、管道井、地下室、車庫（棚）、架空層 、夾層和人防工程等以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，無償專用于物業(yè)管理、服務(wù)工作，不得挪作他用。核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主有權(quán)查詢。

物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。

第三十二條　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會或社區(qū)居委會。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗并記錄，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當書面告知建設(shè)單位，并向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告有關(guān)情況，建設(shè)單位應(yīng)當及時整修并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

第三十四條　建設(shè)單位在房屋交付時，應(yīng)當向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責任。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條  鼓勵業(yè)主大會采用招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；采用招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，專家評委由縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門監(jiān)督指導(dǎo)抽取。

物業(yè)服務(wù)項目實行項目經(jīng)理責任制；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同和項目經(jīng)理相關(guān)信息報市、縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括下列事項：

(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況；

(二)物業(yè)服務(wù)合同期限；

(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準；

(四)物業(yè)服務(wù)費用的收取標準和方式、公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況的時間；

(五)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

(六)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設(shè)施的養(yǎng)護、管理；

(七)對外來人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護小區(qū)秩序、安全防范事項；

(八)車輛的停放管理；

(九)物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造費用的管理；

(十)物業(yè)服務(wù)、財務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

(十一)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

(十二)雙方約定的其他物業(yè)管理事項；

(十三)違約責任。

 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

(一)以服務(wù)業(yè)主為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平；

(二)按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護等服務(wù)；

(三)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況；

(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

(五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文體活動；

(六)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告；

(七)為業(yè)主提供水、電、氣維修等便民有償服務(wù)；

(八)協(xié)助調(diào)解業(yè)主間的物業(yè)糾紛；

(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十六條  市、縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考核制度，建立物業(yè)小區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案等統(tǒng)一的監(jiān)管信息平臺。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員未按照規(guī)定或者合同約定提供服務(wù)，存在以下失信行為的，應(yīng)當記入誠信檔案失信名單：

(一)騙取、挪用或者侵占維修資金的；

(二)因管理失職造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的；

(三)采用偽造業(yè)主表決票、暴力脅迫、輸送利益等手段惡性競爭物業(yè)服務(wù)項目的；

(四)物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，拒不退出物業(yè)服務(wù)項目的；

(五)泄露業(yè)主信息的；

(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人進行惡意騷擾，采用暴力行為打擊報復(fù)的；

(七)存在其他失信行為的。

物業(yè)從業(yè)人員列入失信人員名單的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當對其予以處理。

第三十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，聘請專業(yè)經(jīng)營者承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設(shè)備維修養(yǎng)護、檢測，清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

第三十八條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社會治安綜合治理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件應(yīng)當采取應(yīng)急措施，及時報告有關(guān)主管部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害公民的合法權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對進出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進行登記，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當派人監(jiān)視，并按照國家和本省有關(guān)規(guī)定保存相關(guān)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期維護，確保其正常運行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

第三十九條  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當提前三個月書面告知對方。

第四十條  物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：

(一)本辦法第三十二條規(guī)定的資料；

(二)物業(yè)管理用房；

(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備；

(五)其他應(yīng)當移交的財物、資料。

新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物，不得拒交。

第四十一條  縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當自受理之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應(yīng)當及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。

第四十二條  縣、區(qū)人民政府（管委會）應(yīng)當通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，城市管理、公安等部門、社區(qū)居委會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營者、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

(一)業(yè)主委員會未依法履行職責；

(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

(三)物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的重大問題；

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；

(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項。

 第五章　物業(yè)的使用和維護

第四十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第四十四條  利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告、停車場（位）或者從事租賃等活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十五條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。

出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應(yīng)當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。

第四十六條  占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當確保消防通道和道路暢通。

第四十七條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應(yīng)當遵守國家和省的規(guī)定以及管理規(guī)約，禁止下列行為：

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；

(五)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

(六)擅自改變暗埋、燃氣管線等；

(七)挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設(shè)施；

(八)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當保持物業(yè)的整潔、美觀，防盜網(wǎng)應(yīng)當安裝在窗戶內(nèi)側(cè)。

第四十八條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合。

第四十九條  業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當合理、正當?shù)厥褂梦飿I(yè)，禁止下列行為：

(一)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

(二)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品；

(三)擅自擺設(shè)攤點，無序停放車輛；

(四)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居通風、采光；

(五)在建筑物構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫刻畫；

(六)亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物；

(七)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活；

(八)占用消防車通道、妨礙消防車通行；

(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第五十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過程中有違反國家和省、市有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約行為的，應(yīng)當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。有關(guān)主管部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者處理。

第五十一條  發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即采取應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業(yè)主委員會報告：

(一)電梯、水泵故障影響正常使用的；

(二)消防設(shè)施損壞，消防機構(gòu)出具整改通知書的；

(三)外墻墻面有脫落危險的；

(四)屋頂或者外墻滲漏等情況，影響房屋使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的。

前款規(guī)定涉及維修費用需要動用專項維修資金的，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當持有關(guān)材料，報物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中直接列支；已經(jīng)成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金，由業(yè)主委員會審核同意，報物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門備案，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當及時劃撥專項維修資金。

    發(fā)生本條第一款所列情形，未按照規(guī)定實施維修、更新或者改造的，物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。

第五十二條  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。

第五十三條  鼓勵既有多層住宅加裝電梯，但應(yīng)當符合規(guī)劃、建設(shè)、特種設(shè)備、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，具體細則另行制定。

第六章 物業(yè)服務(wù)收費

第五十四條  物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第五十五條  物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，縣級以上人民政府價格主管部門應(yīng)當會同同級房地產(chǎn)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，適時制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度，并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照縣級以上人民政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費標準和項目。

第五十六條　住宅類物業(yè)服務(wù)收費按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計收。已辦理房屋權(quán)屬證書的，以房屋權(quán)屬證書載明的房屋建筑面積計收；未辦理房屋權(quán)屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。

住宅的儲藏室、車庫不得計入公共性服務(wù)費的計費面積之內(nèi)，但改變設(shè)計用途的除外。

第五十七條　業(yè)主應(yīng)當自物業(yè)交付之日次月起交納物業(yè)服務(wù)費。

經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收物業(yè)服務(wù)費，但預(yù)收時間一般不得超過一年（業(yè)主同意的除外）。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第五十八條　物業(yè)尚未出售或者因建設(shè)單位的原因未按時交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務(wù)費由建設(shè)單位交納。

符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費自建設(shè)單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)次月起由物業(yè)買受人交納。

第五十九條　住宅交付后空置情形的物業(yè)費繳納可以由物業(yè)行業(yè)協(xié)會結(jié)合本地實際，依法科學(xué)制定具體標準并公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準。

業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主未按時交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟，經(jīng)生效司法判決和仲裁裁決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。        

第六十條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

    利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途，未作決定的，主要用于補充專項維修資金或者折抵物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應(yīng)的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費的扣除比例由雙方約定。

第六十一條  裝修、維修、檢修工程產(chǎn)生的垃圾應(yīng)當按照市有關(guān)規(guī)定堆放到指定的地點。統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理，清運費由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。清運費標準由由市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門制定指導(dǎo)價意見。

第七章 無物業(yè)管理小區(qū)管理

第六十二條  本辦法所稱無物業(yè)管理小區(qū)，是指建成時間較長、配套設(shè)施缺失、整體環(huán)境較差、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有進駐服務(wù)，靠社區(qū)、單位、業(yè)主自治等方式管理的小區(qū)及零星樓幢。

第六十三條  縣、區(qū)人民政府（管委會）應(yīng)當加大對無物業(yè)管理小區(qū)改造投入，結(jié)合創(chuàng)建文明城市和棚戶區(qū)改造目標任務(wù)推動無物業(yè)管理小區(qū)更新改造工作，對房屋年久失修、存在安全隱患的無物業(yè)管理小區(qū)納入棚戶區(qū)改造計劃；對基礎(chǔ)設(shè)施損壞、環(huán)境臟亂差的無物業(yè)管理小區(qū)納入老舊小區(qū)改造范圍。
    第六十四條  縣、區(qū)人民政府（管委會）應(yīng)當推動轄區(qū)內(nèi)街道辦事處成立物業(yè)管理辦公室，承擔無物業(yè)管理小區(qū)管理的監(jiān)督指導(dǎo)和組織實施；街道辦事處推動轄區(qū)內(nèi)社區(qū)居委會成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，推進無物業(yè)管理小區(qū)納入物業(yè)管理范圍，并為無物業(yè)管理小區(qū)提供衛(wèi)生保潔為主要內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)。
    第六十五條  對無物業(yè)管理小區(qū)的管理應(yīng)按照分類管理，區(qū)別對待，因地制宜的原則，采取專業(yè)化物業(yè)管理、單位自行管理、業(yè)主自主管理、社區(qū)組織管理等多種方式。

對具備一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施相對齊全的無物業(yè)管理小區(qū)，街道辦事處應(yīng)當組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)召開小區(qū)業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。

單位自治管理和業(yè)主自治管理小區(qū)由單位和業(yè)主委員會自行聘請人員管理，管理標準應(yīng)達到以保潔、保安等為主要目標的物業(yè)服務(wù)，滿足業(yè)主的基本需求。

無人管理的老舊小區(qū)和零星樓幢，由社區(qū)物業(yè)服務(wù)站采取網(wǎng)格化劃片聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行聘請人員兩種管理方式實施物業(yè)管理。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站應(yīng)當根據(jù)創(chuàng)建文明城市網(wǎng)格化劃分、小區(qū)規(guī)模、公共設(shè)施設(shè)備情況劃分無物業(yè)管理小區(qū)管理區(qū)域。
    第六十六條 無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)房屋、環(huán)境、配套設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)實狀況，提供保障居民日常生活的基礎(chǔ)性服務(wù)。具體服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準根據(jù)由街道辦事處會同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門根據(jù)實際情況制定。

無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準實行動態(tài)管理，由縣（區(qū)）價格部門會同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、物價指數(shù)變動情況、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等情況制定。

第六十七條  無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用采取以業(yè)主交費為主，各網(wǎng)格化幫扶單位按網(wǎng)格化工作要求進行幫扶。

探索建立街道辦事處、社區(qū)居委會做好無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的統(tǒng)計和協(xié)助收取工作。

第八章 法律責任

第六十八條  有下列情形之一的，由城市管理部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《江西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定予以處罰：

(一)建設(shè)單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的；

(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的；

(三)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；

(四)建設(shè)單位未將工程建設(shè)資料移交的；

(五)建設(shè)單位未進行前期物業(yè)管理的；

(六)建設(shè)單位、公有住房售房單位未設(shè)立專項維修資金或者擅自動用專項維修資金的；

(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定擅自停止服務(wù)的；

    (八)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約報送備案的；

    (九)物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出的；

    (十)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

第六十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的，由政府價格主管部門依據(jù)相關(guān)價格法律、法規(guī)予以處罰。

                   第九章 附則

第七十條  本辦法自印發(fā)之日起施行。《新余市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強城區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（余府辦發(fā)〔2015〕65號）同時廢止。